La Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par l’État français pour favoriser l’investissement dans le logement neuf. En effet, face à l’augmentation constante de la démographie, il est nécessaire de prévoir la construction de nouveaux logements répondant aux dernières normes en matière de performances énergétiques et d’accessibilité.
Avec la loi Pinel, vous avez la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts qui peuvent aller jusqu’à 15% (18% sur la loi Pinel +) du prix d’acquisition de votre logement. Par exemple, si vous investissez à Bordeaux dans un appartement de type 3 d’une valeur de 300 000€ pour 65m2, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 45 000€ pour une location pendant 12 ans. Il y a cependant certaines conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif. Les logements doivent être situés dans des zones où il existe une forte demande locative, comme défini par la loi.
Le montant du loyer doit respecter un plafond en fonction du zonage géographique, et les ressources des locataires sont également prises en compte. Vous pouvez même louer à un proche (parent ou enfant) et bénéficier du dispositif.
LMNP
Les revenus tirés des locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition de ces revenus existent :
Le régime micro-BIC
- Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 70 000€. Il convient d’indiquer simplement le montant brut des revenus locatifs meublés sur une déclaration complémentaire de revenus (formulaire n°2042 C PRO).
Un abattement forfaitaire pour frais de 50% s’appliquera automatiquement. Aucune charge réelle ne pourra par conséquent être déduite.
Le régime réel-BIC
- Le régime réel-BIC s’applique si les recettes annuelles dépassent les seuils du régime « micro-BIC » ou sur option volontaire. Le revenu net imposable est alors constitué des recettes après déduction des frais et charges ainsi que d’un amortissement du prix du bien (sur 25/30 ans) et des meubles (7 ans). Une déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO) et des déclarations spécifiques (formulaire 2031-2033) doivent être complétées (bilan, compte de résultat, tableau d’amortissement). Le recours à un cabinet comptable est recommandé.
Aucun déficit industriel et commercial ne peut être imputé sur le revenu global. Le déficit est reportable sur les 10 années suivantes (1ter, I., Art.156 CGI).
Lorsqu’un bénéfice industriel et commercial se dégage, il est assujetti à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2% aujourd’hui).
Quel que soit le régime choisi, vous serez assujetti à la taxe foncière ainsi qu’à la contribution foncière des entreprises.
Le choix du régime fiscal doit se faire en complétant un formulaire P0i à transmettre au centre des impôts.
L’option des entreprises relevant du régime micro-BIC pour un régime réel d’imposition est de deux ans. L’option doit être notifiée à l’administration avant le 1er février de la première année au titre de laquelle les entreprises désirent l’application de ce régime d’imposition.
La location meublée au régime réel permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Enfin, la location meublée en résidence de service est une forme d’investissement locatif dans laquelle un investisseur achète un bien immobilier meublé et le met en location pour une durée déterminée à une entreprise spécialisée dans la gestion de résidences de services.
Cette entreprise s’occupe de la gestion de l’immeuble ainsi que de la recherche de locataires. Le bailleur signe un contrat de bail commercial avec cette entreprise, qui se charge de trouver des locataires, d’encaisser les loyers et de gérer les éventuelles réparations ou travaux nécessaires.
La location meublée en résidence de service présente plusieurs avantages pour l’investisseur. Tout d’abord, il n’a pas à s’occuper de la gestion locative de son bien, car cette tâche est prise en charge par l’entreprise de gestion. En outre, le bail commercial garantit un loyer fixe et régulier, même en cas de vacances locatives, ce qui réduit les risques pour l’investisseur.
De plus, la location meublée en résidence de service est souvent assortie d’une réduction d’impôt pour le bailleur. La réduction d’impôt Censi-Bouvard : elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant de l’investissement HT (dans la limite de 300 000€) répartie sur 9 ans, pour l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) destiné à la location meublée en résidence de services.
Pour finir, il est possible de placer son activité sous le régime de la TVA pour bénéficier d’une crédit de TVA à l’acquisition avec une restitution du crédit en une seule fois dans les mois qui suivent l’acquisition.
Ce crédit de TVA est définitivement acquis si la location est maintenue pendant 20 années en activité d’exploitation ou d’hébergement à caractère para-hôtelier (par le biais d’un exploitant dans une résidence de service) avec la fourniture d’au moins trois des 4 prestations suivantes :
– le petit déjeuner ;
– le nettoyage quotidien des locaux ;
– la fourniture du linge de maison ;
– la réception, même non personnalisée de la clientèle.
En cas de cession, ou transmission de l’investissement et sans poursuite de 3 des 4 prestations de services par le nouveau propriétaire générera la restitution de la TVA au prorata des années restant jusqu’à la 20ème année selon les dispositions de l’article 207 de l’annexe II au CGI. Ce risque est transféré au nouveau propriétaire s’il s’engage à poursuivre l’exploitation sous le régime de la TVA.
Il est important de noter que l’investissement en location meublée en résidence de service présente également des risques, notamment en cas de vacance locative ou de défaut de paiement de l’entreprise de gestion locative. Il est donc important de bien étudier le marché et les contrats avant de se lancer dans ce type d’investissement.
Déficit foncier
Si le montant des charges déductibles est supérieur aux recettes du bien alors le résultat est un déficit foncier.
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global (autre source de revenus imposables) et permet de diminuer la base imposable pour ainsi générer un gain fiscal :
moins de revenus imposables = moins d’impôts
Un levier de défiscalisation s’articule autour du déficit foncier.
Le déficit permet de compenser des revenus bénéficiaires d’un autre bien et ainsi limiter la fiscalité des revenus fonciers. Il faut rappeler qu’un bénéfice foncier génère de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % actuellement.
- Déficit foncier antérieur :
Il s’agit de déficits antérieurs, ces déficits antérieurs sont différents des déficits fonciers imputés sur votre revenu global (qui font diminuer votre imposition).
Les déficits antérieurs constituent une réserve de déficits qui n’ont pas pu être imputés sur le revenu global pour trois raisons :
– Soit parce que le plafond des déficits fonciers imputables sur votre revenu global était atteint (10 700 €).
– Soit parce que les intérêts d’emprunt étaient supérieurs aux montants des loyers
– Soit généré par un bien immobilier bénéficiant du dispositif Girardin.
– Ces déficits antérieurs permettent de gommer vos bénéfices fonciers. Par conséquent si vous êtes toujours en déficit foncier vous ne pouvez pas utiliser ces déficits antérieurs.
Le montant que vous avez sur votre avis d’impôt indique le montant cumulé de ces sommes. Il est important de ventiler ces derniers année après année, chaque déficit antérieur crée a une durée de vie de 10 ans.
Lorsque vous serez en bénéfice foncier, vous utiliserez cette réserve afin de limiter la hausse de votre imposition et l’assujettissement aux prélèvements sociaux (17.2%).
Démembrement
Le démembrement de propriété est une situation juridique où la propriété d’un bien est divisée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
L’usufruit désigne le droit d’utiliser et de jouir du bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus ou les fruits (par exemple, les loyers d’un bien immobilier). En revanche, la nue-propriété désigne le droit de disposer du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus.
Dans cette situation, le démembrement peut être temporaire ou viager. Dans le premier cas, la division de la propriété est limitée dans le temps, tandis que dans le second, elle peut durer jusqu’au décès de l’usufruitier.
A la fin de l’usufruit qu’il soit viager ou temporaire, le nue-propriétaire devient plein propriétaire en retrouvant la possession de l’usufruit.
Le démembrement de propriété peut être utilisé dans diverses situations, notamment pour faciliter une transmission de patrimoine, pour permettre à un parent de transmettre son patrimoine tout en conservant l’usage du bien, ou pour optimiser la fiscalité. Cela peut être particulièrement intéressant dans le cas de biens immobiliers.
Les droits de mutation seront réglés au moment de la transmission de la nue-propriété. La valeur de chaque part est définie en fonction du barème fiscal qui est indexé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la vente. (Article 669, du Code général des impôts). Les honoraires des notaires sont dans tous les cas calculés sur la valeur en pleine propriété du bien.
Nue Propriété
Le bien immobilier en meublé ou les titres de la société peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété (acquisition conjointe du nu-propriétaire et de l’usufruitier, donation ou succession).
L’usufruitier dispose des pouvoirs d’administration. Il a la charge de conclure les baux. Avec la location meublée, il peut amortir son droit d’usufruit (la construction et le terrain) sur sa durée d’utilisation. La durée est fixe dans le cadre d’un usufruit temporaire ou dépend son espérance de vie selon les tables de mortalité de l’INSEE. Cela est particulièrement intéressant lorsque la valeur du terrain est importante puisqu’en pleine propriété, seule la construction fait l’objet d’un amortissement. En location vide, l’usufruitier peut seulement déduire les charges supportées pour l’acquisition et la conservation du revenu foncier.
Quant au nu-propriétaire du meublé, il ne peut déduire aucune charge alors qu’avec la location nue, il pouvait déduire les charges supportées sur ses autres revenus fonciers.
La gestion locative
Que ce soit pour une location nue, pour une location meublée ou pour une location saisonnière, il existe deux options pour la gestion du bien : la gestion propre ou la gestion déléguée.
La gestion propre permet d’éviter certains frais, mais elle demande un certain investissement personnel : s’informer sur les règles régissant les locations, la mise en location, l’étude des dossiers de candidature, la rédaction d’un bail, les déclarations à effectuer, la remise des quittances de loyers, le suivi de l’entretien et des travaux, la gestion des impayés …
Les locations saisonnières demandent une gestion beaucoup plus lourde que les locations en tant qu’habitation principale en raison du turnover important.
Point pratique : Les démarches face à des loyers impayés
En gestion propre, vous devez gérer les loyers impayés.
La première chose à faire est de contacter votre locataire afin de trouver une solution. Si un accord est trouvé, vous devrez obtenir un écrit en cas de non-paiement de votre locataire. En présence d’une caution, vous pouvez lui réclamer le paiement des loyers impayés. En l’absence de réponse ou d’accord, une mise en demeure devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception en rappelant les sommes dues et le délai de paiement. Ensuite, il sera nécessaire de se trouver vers les mesures judiciaires en saisissant le tribunal d’instance pour obtenir une ordonnance d’injonction de payer. Votre locataire aura alors un mois pour contester l’injonction. En l’absence de paiement, vous pourrez à ce stade demander la mention exécution sur l’ordonnance pour qu’un huissier de justice récupère les sommes dues.
Lorsque le défaut de paiement persiste, vous pouvez souhaiter mettre fin au bail. Vous devrez alors utiliser la clause résolutoire lorsqu’elle est présente dans le contrat. La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail lorsque le locataire ne paie pas les loyers. Suite à la mise en demeure, vous pourrez contacter un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer au locataire et à la caution. Le locataire disposera de deux mois pour régler les sommes. Passé le délai, vous pourrez l’assigner pour obtenir le constat de la résiliation du bail. Le juge pourra alors prononcer l’expulsion du locataire, mais il pourra également lui accorder un nouveau délai de paiement.
Face à un locataire refusant de quitter les lieux, il vous faudra un commandement de quitter les lieux. Passé un nouveau délai de deux mois, vous pourrez solliciter le préfet pour une intervention de la force publique.
Quant à la gestion déléguée, elle permet de transférer la gestion du bien et de la location à un intermédiaire immobilier : administrateur de biens immobiliers, agent immobilier, notaire … Celui-ci dispose de toutes les connaissances nécessaires pour optimiser et sécuriser la mise en location et la gérance des biens immobiliers. Les frais de gestion sont compris entre 6 et 8 % des loyers perçus et ils sont déductibles des revenus locatifs. Dans le cadre d’une location saisonnière, les frais peuvent être plus élevés.
Chaque mandat de gestion est différent. Il peut être plus ou moins complet. Au minimum, il propose généralement la recherche du locataire, les démarches administratives initiales (état des lieux, rédaction du bail), les encaissements et recouvrements de loyers, un suivi du bien, la gestion des travaux, la vérification des assurances et le recouvrement des impayés.
Il est possible de ne prendre que certaines prestations. En effet, certains investisseurs délèguent la recherche d’un locataire et les démarches administratives et ne conservent que la gestion locative suite à la mise en location.
